【決算書比較】三菱地所と三井不動産、あなたはどちらがお好み？（2024年3月期第2四半期）

日本が誇る総合不動産の双璧、三菱地所と三井不動産の決算書を比較します。

複数の会社の決算書を比較することで、その会社の個性がよりわかるようになります。

両社の違いを感じて頂き、少しでもあなたの投資の参考になれば嬉しいです。

なお、この記事では、11/8（水）、11/9（木）に発表された2024年3月期第2四半期決算の数値を用いて比較します。

■PL（損益計算書）の比較
■BS（貸借対照表）の比較
■その他の項目（株価、配当、株主優待など）
- ・PER・株価
- ・配当利回り・配当性向・増配率
■おわりに

■PL（損益計算書）の比較

まずはPLを比較します。

・売上高

2024年3月期第2半期の売上高、増収率、通期予想に対する増収率は以下の通りです。

売上高は三井不動産が三菱地所の約2倍と、大きく上回りました。

三菱地所は▲1.1%の減収だったのに対し、三井不動産は＋10.2％の増収でした。

通期業績予想に対する進捗率を見ると、三井不動産は50.7%とまずまず順調ですが、三菱地所は40.0%と、やや進捗率が低いです。

三菱地所は、今期はキャピタルゲインや分譲住宅の引き渡しが下期偏重ということで、概ね想定通りの進捗であると発表されています。

三菱地所のセグメント別売上高構成比は以下の通りです。

売上高の63.3%を占める主力のコマーシャル不動産事業は、前年同期比＋11.7%の増収でした。
オフィスビルは既存ビルで低い空室率（全国全用途：4.07%、丸の内事務所：2.47%）が継続しており増収、アウトレットモール等商業施設とホテルは事業環境の改善により増収となりました。

住宅事業は前年同期比＋0.5%の微増。

海外事業は前期に計上したロンドンのオフィスビル（Central St. Giles）のキャピタルゲインの剥落により▲37.3%、投資マネジメント事業は前期のインセンティブフィーの剥落により▲52.7%と、それぞれ減収となりました。

三井不動産のセグメント別売上高構成比は以下の通りです。

売上高の34.2%を占める主力の賃貸は、主に海外オフィス（50ハドソンヤード）の収益拡大、国内商業施設の売上伸長により、＋9.6%増収でした。

分譲は、＋11.1％の増収。
Q1では▲27.8%の減収でしたが、前年Q1に米国での賃貸住宅の売却などの計上が多かったためです。「パークコート神宮北参道ザタワー」の引渡しなどが貢献しました。

マネジメントは、リパーク（貸し駐車場）の稼働向上等により、＋1.7%の増収。

施設営業は、ホテル・リゾートの収益の大幅改善、東京ドームの稼働日数・来場者数増加により、＋56.4%の大幅増収でした。

過去13年（2011年3月期～2023年3月期）と今期Q2の売上高の推移は以下の通りです。

全ての年で三井不動産が上回りました。

三井不動産の売上高は力強く増加しています。

・営業利益・純利益

2024年3月期第2四半期の営業利益、純利益、増益率、通期予想に対する進捗率は以下の通りです。

営業利益、純利益共に三井不動産が上回りました。

営業利益は2.0倍、純利益は3.1倍と、三菱地所に大きく差をつけました。

増益率を見ても、三菱地所は大幅な減益であるのに対し、三井不動産は増益と、明暗が分かれました。

三菱地所は、主力のコマーシャル不動産事業は＋12.9%の増益だったものの、住宅事業と投資マネジメント事業は赤字転落、海外事業は▲70.4％の減益と苦戦しました。

特に海外事業は前期の大型キャピタルゲインの剥落により▲35,042百万円の減益となり、最大の減益要因となりました。（全社では▲51,764百万円の減益）

三井不動産は営業利益・純利益がQ2累計としては過去最高となりました。
過去最高の更新は、営業利益は2期連続、純利益は3期連続と、好調が続いています。
順調な業績推移を受けて、営業利益は＋1.5%（330,000百万円→335,000百万円）、純利益は＋2.4%（210,000百万円→215,000百万円）、それぞれ通期業績予想を上方修正しました。

過去13年（2011年3月期～2023年3月期）と今期Q2の営業利益の推移は以下の通りです。